di Avv. Carlo Mìlicia

Sull’immobile caduto in successione vi è una “comunione ereditaria”, per cui ogni coerede è proprietario di una “quota ideale” sull’immobile.

Lo scioglimento della comunione ereditaria può avvenire mediante un accordo tra coeredi, cd.  “divisione convenzionale”, ovvero in via giudiziale mediante domanda di scioglimento della comunione.

 Nel primo caso, vi deve essere un accordo tra tutti i coeredi sulla divisione del bene.

 Se bene è agevolmente divisibile, detto accordo potrebbe prevedere l’assegnazione ai coeredi di porzioni dell’immobile corrispondenti al valore della quota ideale.

 Ove, invece, l’immobile non sia agevolmente divisibile lo scioglimento della comunione ereditaria potrebbe avvenire mediante l’assegnazione definitiva del bene a uno dei coeredi, il quale dovrebbe ovviamente riconoscere agli altri il controvalore delle relative quote ideali.

 Ai sensi dell’art. 730 codice civile tutte le operazioni necessarie per lo scioglimento della comunione e il trasferimento delle quote ideali vengono eseguite da un Notaio.

 Nel secondo caso, ove non vi sia accordo tra i coeredi sulla divisione della comunione, lo scioglimento di quest’ultima può essere richiesto da uno dei coeredi all’Autorità giudiziaria.

 Ove il bene sia agevolmente divisibile e non vi sia istanza di assegnazione dell’intero da parte di un coerede, il Giudice può disporre l’assegnazione in favore dei coeredi di porzioni dell’immobile ritenute corrispondenti al controvalore delle quote ideali, previo esperimento di tentativo di mediazione obbligatorio.

 Un immobile è comodamente divisibile ai sensi e per gli effetti dell’art. 720 cod. civ. quando:

 – sotto l’aspetto strutturale, il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di porzioni dell’immobile suscettibili di autonomo e libero godimento, corrispondenti ovviamente alle quote ideali di pertinenza di ciascun erede e tali porzioni possano ricavarsi senza dover risolvere problemi tecnici eccessivamente costosi; 

 – sotto l’aspetto economico-funzionale, la divisione non incida sull’originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell’intero, tenuto conto dell’usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso.

 Nel caso in cui l’immobile non sia invece “comodamente divisibile”, l’art. 720 del codice civile dispone che lo stesso debba “preferibilmente” essere assegnato per intero “con addebito dell’eccedenza (il controvalore delle quote ideali), nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione”.

 Se nessuno dei coeredi è disposto a ottenere l’assegnazione per intero del bene, “si fa luogo alla vendita all’incanto” (asta con rilanci tra gli offerenti).